Mietrechtliche Resonanzen auf steigende Baupreise, Inflation, Zinswende

Vor dem Hintergrund der aktuell steigenden Inflation, die im April 2022 auf den Wert von 7,4% geklettert ist, gewinnt ein Mietpreisgestaltungsmodell an Popularität, das lange kaum Anwendung fand und von der Mietpreisbremse nur geringfügig tangiert wird: Die Indexmiete (§557b BGB). Gewöhnlich – wenn es sich eben nicht um Staffel- oder Indexmietverträge handelt – gibt es für die Gestaltung der Miethöhe und deren Erhöhung zwei Grenzen: die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze. Letztere verbietet in laufenden Verträgen Mietsteigerungen von mehr als 20% in drei Jahren, in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten von mehr als 15%. Bei Indexmietverträgen orientiert sich die Mietpreissteigerung hingegen an der Entwicklung der Verbraucherpreise. Sie können alle 12 Monate angepasst werden. Die Mietpreisbremse muss bei Indexmieten nur bei der Ausgangsmiete berücksichtigt werden. 2020 hieß es auf der Seite des Berliner Mietervereins noch: „Für die Masse der Mieter, die in den Genuss regelmäßiger Einkommensanpassungen kommen, dürften Mietsteigerungen im Rahmen des Lebenshaltungskostenanstiegs leichter zu verkraften sein, als die häufig erheblichen Mietsprünge im Rahmen der Vergleichsmiete“.

Mittlerweile hat sich die Situation verändert und in vielen Städten wird seit einiger Zeit ein Anstieg dieser Mietvertragsvariante beobachtet. Laut Haus und Grund München enthalten bereits „60 bis 70 Prozent der Neuverträge im Großraum München […] eine Indexregelung“ (Süddeutsche Zeitung, 13.04.2022). In der Süddeutschen Zeitung ist zu lesen: „Kaum mehr eine Neuvermietung, etwa in Hamburg oder München, bei der der Vermieter nicht einen Vertrag präsentiert, der an die Inflationsrate gekoppelt ist“ (Süddeutsche Zeitung, 02.05.2022). Eingeführt wurde die Indexmiete 1993 von der Schwarz-Gelben Bundesregierung (Einführung des damaligen § 10 a Miethöhegesetz). Damals befand sich die Inflation auf einem relativen Höchststand (s. Abb. 1: Entwicklung der Inflationsrate ab 1950). Als Wertsicherungsklausel verfolgt die Indexmiete das Ziel, die „die Höhe einer Geldschuld von dem Preis oder einer Menge anderer Güter oder Leistungen abhängig machen“ (Ormanschick 2021). Bei der Modernisierung des Mietrechts durch das Mietrechtsreformgesetz im Jahr 2001 wurde sie reformiert. Die Vertragsfreiheit bei Mietverträgen wurde gesteigert und u.a. die bis dahin vorgesehene Festlegung der Laufzeit von Staffel- und Indexmieten gestrichen (Egner et al. 2004: 57).

Lange fand die Indexmiete wenig Anwendung, da die moderate Entwicklung der Verbraucherpreise sie für Vermieter*innen unattraktiv machte. In der aktuellen Situation ermöglicht die Regelung, dass Vermietende die finanziellen Risiken der Inflation auf Mietende umlegen können. Der Mieterbund forderte daher jüngst Kappungsgrenzen auch für Indexmietverträge. Für eine umfassendere Analyse der gesellschaftlichen Auswirkungen der Indexmiete, müsste bekannt sein, wie viel Prozent aller neu abgeschlossenen und bestehenden Mietverträge Indexmietverträge sind – welche Strategien unterschiedliche Eigentümertypen, wie Privatvermieter und finanzmarktorientierte Wohnungsunternehmen einschlagen, und über welche Arbeitsverträge die Mietenden verfügen. Eine entsprechende Studie liegt bisher nicht vor.